【编者按】当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第八篇。
在本系列上篇文章《高房价和平价国民住宅，谁更能成支柱产业》中，笔者强调了只有大力发展和推广老百姓买得起的国民住宅，不仅可使绝大多数城镇居民真正实现全面居住小康，而且还可使房地产市场和住宅产业实现倍增跳跃性的高速发展，房地产才能真正成为健康而强大的中国经济发展支柱产业。
但要激活城镇居民人均住房35平方米的全面小康标准的住房消费，谈何容易。一个最现实和根本的问题，如今的房地产市场和住房供应模式就根本支撑不了这宏伟的目标。众所周知，自1998年大规模房改至今，20多年下来中国的房地产市场住房供应基本只剩下两种模式：占市场绝对主导的开发商的高价房和少到不能再少的面向低收入人群的保障房，且后者相当大一部分还是拆迁安置房。从房屋供应的结构来说，中国众多的大中城市的房地产市场，只有高价房和保障房，少了面向中等和中低收入者的“平价房”。而恰恰是这部分人才是住房消费的最大需求人群。虽然他们其中不少人举全家“三代之力”（啃老、房贷代际下移）买了住房，但其高昂的负担使其生活水准和质量大幅下降。
一个健康正常的房地产市场，应该可以全面满足“高、中、低”三种不同人群的住房消费，全面激活规模空前的城镇化所带来的住宅产业倍增发展。但在中国现有房地产市场住房供应结构中，恰恰就少了面向人数最多的中间阶层的住房供应模式。
在前总理朱镕基主政下推出的九八房改，非常明确的提出80%以上城镇居民可以买经济适用住房。当年房改文件（国发九八23号文件）规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”如果“九八房改的初心”能持续实心下去，城镇规模最大的中间阶层买房就不可能有“负担不起”的问题。可惜这项好的政策，在后任政府上台不久就被房地产特殊利益集团主导“二次房改”所废弃（见国发〔2003〕18号文）。除了10%左右的最低收入者可保障房之外，绝大多数市民都被推向原来只面向高收入者的开发商提供的高房价市场。全球泡沫最大的中国房地产市场问题由此而起。
如今，再大规模回到经济适用住房时代已不可能，但打造面向中等和中低收入者群体的“平价住房供应”模式必不可少。那么，究竟该构建怎样的住房供应新模式，打造老百姓买得起住的好的国民住宅、激活中间层的住房消费呢？这就需要我们突破现有的住房供应范式，探索最能化解中国房地产市场矛盾的新模式。
早在上个世纪80年代，邓小平在谈到如何解决当时突出的住房问题时就说过： 要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。从以上不难看出，邓小平当年对住宅产业发展和住房供应模式的考虑，“大路”要比今天宽广的多。特别是合作建房的模式（包括单位建房、集资建房、个人合作建房及公私合营和民建公助等），更是可成为今天发展国民住宅的主力军。