现阶段，中国房地产“新常态”下最大的不同，就是市场的可预测性增强了。自住需求主导、投资需求减弱、政策让位于市场，这些因素使得市场的基本供求关系成为决定楼市成交量、价的主要因素。
随着过去10余年间楼市的快速增长，房改初期人均住房面积不足的情况已经得到很大改善，从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，最低的省份（直辖市）的人均住房面积增幅也达到40%。在这种局面下，未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。
随着金融产品创新不断使得投资渠道较以往大大增加，同时行政部门限购限贷抑制楼市投资需求，因此，在一个稳定的市场中，消费行为就与人的实际需求有着更强烈的直接关联。从近几年来的成交数据我们清楚地看到，刚需和改善性需求已经共同构成了当下房地产市场的绝对主力，并且楼市呈现两大特点：一是，“投资需求”大幅减少，使市场的供求关系更加直接和简单；二是，跨地域的购房需求消失，当地常住人口构成需求主体。
简单来说，就是既简化了游戏规则，又限定了游戏的边界。也正是因为这样，楼市这个“游戏”的未来走势也就变得更加可预测了。当楼市需求回归到“居住”本质时，我们不难得出一个结论：人口越多的城市，有更多的实际需求，也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。
您已阅读25%（532字），剩余75%（1569字）包含更多重要信息，订阅以继续探索完整内容，并享受更多专属服务。