国庆节前夕，中央政府层面在房地产需求端的政策放松引人瞩目。9月29日，人民银行、银保监会宣布在部分城市可以取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人出售现房缴纳的个人所得税予以退税。同日，人民银行公布决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
此前，被视作影响楼市信心另一关键的“保交楼”议题也有新的进展。作为“项目停工”重灾区的郑州市要求10月6日前全市所有停工问题楼盘全面复工。河南省有关部门表示，要压实开发企业保交楼主体责任，不仅对有停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，甚至税务部门也参与其中，公安机关已侦办涉问题楼盘刑事案件数十起。由政策性银行提供的首批专项借款50亿元也已下达郑州。笔者预计郑州那些以流动性问题为主的停工楼盘的复工可能在1-3个月取得一些进展。
在政策的推动下，中国地产销售可能会有所企稳。但是，在中国地产行业债务危机已经从流动性危机转向资不抵债的问题之后，在缺乏大规模财政补贴的情况下，笔者以为仍然会有相当比例已售地产项目可能会出现长期烂尾。停工项目无法全面复工意味着购房者信心无法全面恢复，叠加疫情的影响，未来地产销售或仍处于低位。在这种情况下，我们认为在未来数个季度中国经济都难言触底，信用风险尤其需要密切关注。
从流动性危机到信用危机
中国新建商品住宅的平均售价在11000元/平米左右，粗略的讲包含4500元土地费用，3000元建安费用，2000元税费，500-1000的销售管理财务费用和500-1000的开发商利润。由于限房价、竞地价严重压缩了开发商的利润率，开发商并不是采取收到购房者房款依次支付费用的方式进行开发，而是采取了高杠杆的运营模式。
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