【编者按】新年到来，回顾2017政经大事，展望2018宏观形势，中国经济还将面临什么样不确定性？金融风险何处？全球经济对于中国影响几何？FT中文网近期组织《2018展望》专题，邀请意见领袖展开讨论，编辑事宜，联系徐瑾jin.xu@ftchinese.com。
回顾过去的2017年，中国房地产市场出现了许多与2016年显著不同的新变化，这些变化有些来源于2016年“930新政”的施策效果，有些则是2017年出现的新情况。值得关注的是，2017年楼市的诸多变化与“房住不炒”的政策基调非常吻合，以租赁房为代表的“长效机制”呼之欲出，中国楼市的健康程度正在稳步提高。
一、2017年楼市回顾
2017年全国商品房销售可能再创历史新高。2017年1-11月，全国商品房销售面积14.66亿平方米，同比增长7.9%，占2016全年销售面积的93.1%；销售金额11.55万亿元，同比增长12.7%，占2016全年销售金额的98.2%，2017年全国商品房销售面积和销售金额均可能再创历史新高。2017年全国楼市销售好于预期除了2015-2016年地产小牛市大幅降低了主要城市的商品房库存之外，还有一个至关重要的原因是2017年三四线楼市的“超预期”向好。2016年“930新政”后，市场普遍预期一二线会走弱，三四线也难有起色，但诸如扬州、徐州和泉州等三四线城市房价恰恰是在“930新政”前后出现了快速上涨，主要原因可能是新政后核心城市“限购限贷”带来的“溢出效应”和2015-2016年一二线房价大幅上涨造成的“价值洼地效应”，部分三四线城市还可能受益于棚改货币化。
2017年3-11月全国住宅累计销售金额同比增速回落速度持续慢于住宅累计销售面积同比增速可能意味着2017年全国商品住宅均价仍维持温和上行态势。2016年4月后，全国商品住宅销售金额累计同比增速和全国商品住宅销售面积累计同比增速均见顶回落，但从2017年3月开始，前者回落速度持续慢于后者，截至2017年11月，全国商品住宅销售金额和销售面积的累计同比增速分别为9.9%和5.4%，二者之差从3月的3.3%扩大至4.5%，这可能意味着2017年全国商品住宅均价仍维持温和上行态势。如果简单用销售金额除以销售面积来代表销售均价，也可以得到基本相同的结论。2017年住宅价格上升除了上述提到的三四线房价“超预期”上涨之外，还可能与一二线城市房价整体比较坚挺密切相关。2017年以来，虽然京沪深一线城市房价在“四限”政策影响下“房价数据”有所回落，但武汉、南京和郑州等二线城市房价仍然比较坚挺，长沙、成都和济南等“二线新秀”呈现出“逆势上涨”态势。随着深度城市化的加速推进和大都市圈的日益形成，一线和部分二线城市在承接人口与享受产业规模效应等方面可能会继续受益。与之相对的是，2017年三四线楼市的快速崛起可能使部分三四线城市已被过度炒作，2018年三四线城市房价料将开始分化，那些过度投机且不符合“房住不炒”基本思想的城市房价或将面临一定的下调压力。