【编者按】当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第四篇。
很多人看高房价现象时，一般都会以为这是市场经济使然。房地产市场的高成本和高价格，也常被视为是再自然不过的事。其实这是一个根本性的谬误。
如果从建房造房的自然成本来说，房价可以比现在便宜得多。根据中国统计年鉴，2020年房地产开发企业的房屋竣工造价为3781元（这还是开发商的造价，绝大多数集体或合资建房的造价要比这低得多。农村建房加简单装修也就每平方米1000多元，一套几百平方米的别墅基本都在三五十万元），而同期商品住宅的价格则是9980元。这多出来的6000多元（占房价成本近三分之二），大部分可以说是后天的“政策成本”所至。
用“房价的政策成本”来分析，就不难理解为什么在房屋竣工造价相差不大，但不同地方和城市的房价（商品住房的销售）会有“天壤之别”。有的地方房价高到每平米十几万元，有的价格只有三四千元。以北京和天津为例，在国家统计局年鉴中，北京的每平米房屋造价为3846元，天津是4582元。但北京的商品住宅销售价格则是每平米42684元（注：统计局数据），而天津只有16391元。房屋造价高的天津，商品住房价格只有北京的三分之一略多。从中不难看出，不同地方的房价高低，基本是各地不同的“后天政策”所至。除了房屋竣工造价，其他大都是政府政策附加上去的成本。无论是各地政府对土地出让金价格高低的制订，还是对住房供应规模及开发商之间竞争度的影响，归根结底，房价的高低还是政府的“政策导向”所至。
所以，房价的根本问题及高房价的根本属性，不是所谓市场经济的结果，而是后天政府之手所左右。有多少人算过，在高房价中间，究竟有多少是为开发商的暴利买单？又有多少是在为政府的土地出让金买单“贡献”？举一个简单的例子，二十多年前刚刚房改时，国家对商品住宅的利润率明文要控制在8%以内，而后这条硬性规定随着“市场改革”而烟消云散，尽管当时的中国房地产市场还处在远远供不应求之时。
从对商品住房的价格管制，到以“市场化”名义放任不管，表面上看是“市场经济下的价格改革”，骨子里还是对房地产市场及住房供应的根本认知问题。更何况，中国的房地产市场从来不是真正完全放开竞争的市场经济，而是由政府垄断土地、开发商操控房价的双寡头市场。
在中国房地产市场发展导向上，存在着基本的“路线偏差”。把房地产市场及市民的住房供应，究竟是作为一个基本的民生保障，还是简单的视为提高GDP增长的“支柱产业”，或者干脆把它当作填补巨额政府债务的“最大钱袋子”？如果只是作为支柱产业，那么房价越高，就越是一种能提高GDP、强力提升“支柱产业”的工具；如果把它作为填补政府债务窟窿的钱袋子，那么政府就会想方设法，甚至不惜以“饥饿供应”来拼命提高土地出让金的价格，根本不会考虑和无视大中城市居民的买房困难早已超过“全球房价最难负担”水平。当然，如果把住房保障作为国民的基本权利，政策的基本导向就要求房价回归到和市民生活水平相适应的合理水平。只有让国民买得起房，“居者有其屋”及基本的住房小康和民生和谐才有保障。