【编者按】当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第三篇。
在最近数月的这轮房地产市场“热潮”中，风头最劲的还属徘徊了18年之久的房地产税终于走到了前台。但就像事先所预料的那样，一方面全国人大的房地产税试点文件对市场再次产生了一定的冲击，另一方面，它似乎又像以往放“试探气球”那样，极可能再一次“虎头蛇尾”。人们不禁要问：房地产税，究竟会怎么走？
房地产税，长效机制“最后大棒”和化解政府债务“及时雨”？
对于房地产税试点文件的出台，人们首先关心的莫过于它真实的动机及大环境的背景。
我们在前面的文章已介绍过，从“物业税”到房地产税，酝酿、设计并作为“顶层工具箱”储备，前后已有18年之久。那么，它为什么会在此时“破茧而出”，触发点究竟何在？
除了我们在本系列第一篇所述的房地产开发商大规模爆雷成了逼出房地产税试点的“最后一根稻草”外，还必须看到其政策作为政府构筑房地产长效机制“最具威力大杀器”长期酝酿的过程。此外，还必须分析当前各级政府沉重的债务负担对推出房地产税的影响。站在政府角度换位思考，也许更能厘清背后真实动机和目的。
对房地产政策关心的人都知道，房住不炒已成为当今房地产政策之纲。这句“引领型”口号最早出于2016年的中央经济工作会议。正是在那次会上，不仅提出要“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位”，更具体提出要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
但5年时间过去了，所谓“房地产长效机制”的作用和效果究竟如何？用一个大大的问号早已不足矣概括。不仅在众多的大中城市，同时房价的比价效应也使沿海一些小城市甚至县镇的房价出现暴涨。虽然“红头文件”仍在强调房地产问题主要在大中城市，但众多中小城市镇的问题也相当突出。房地产市场炒房的属性越来越强，普通市民要解决居住问题的难度越来越大。5年来中国房地产市场实际发展的轨迹不仅离房住不炒越来越远，而且越来越更像房炒不住。
最近，针对中国某著名学者有关房价涨幅低于居民收入增加幅度的说法，官方的澎湃新闻根据国家统计局发布的数据进行了调查。结果显示：在2016年—2020年这5年间，中国四个一线城市“广州新建商品住宅价格年均增长率为10.45%；北京为8.14%；上海为9.3%；深圳为9.5%”；同样以2015年为定基，一些代表性的二线城市在这5年时间，“南京新建商品住宅价格上涨61%，杭州上涨54.1%，武汉上涨68.1%。”虽然这些一二线大城市房价暴涨的涨幅“主要贡献”在2016年，但2016年中央经济工作会议会议后，顶层的房地产调控不仅没有把其拉回2016年房价暴涨前相对容忍的水平，而且还使其继续一路上涨。
在本系列第一篇文章中笔者就指出，和2016年称“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为19），同期北京、上海和深圳的房价收入比已高到分别为33.2、31.9和33.5，超过“全球房价最难负担城市”70%以上；同时期南京杭州青岛这3个中国省会或沿海城市，居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京市民的房价收入比18.3更是高出了悉尼的50%。
梳理了中国这5年的房地产调控过程和结局，再和全球房价最难负担城市对比，任何人都不得不承认：2016年以来，以“房炒不住”为引领的房地产长效机制，不仅没有获得当初所预想的那样成功，而且房地产市场和住房供应的矛盾还在不断加剧，直至出现以恒大爆雷为标志的现有房地产模式的彻底失败。