从去年年初开始，中国房地产销售开始回暖，房价也从去年四季度开始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全国更多城市。为抑制楼市非理性过热，上海、深圳及部分房价上涨较快的城市近期陆续出台了调控措施，进一步限购、限贷。
楼市调控似曾相识，但能否药到病除呢？例如，北京在2011年2月实施“限购令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但调控以来房价上涨了44%，远高于同期全国平均涨幅20%。相比之下，重庆是一二线城市中唯一没有执行过限购的，但其房价过去五年只涨了12%。这一鲜明对比让人不得不追问房价上涨的动因何在。
在分析中国乃至全球的需求前景时，对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是，目前相关数据却非常零散，市场观点也极为分化。首先，中国实际城市化的过程究竟走到了哪里？采用国际可比的定义，中国实际城市化率可能只有40%左右，低于官方报告的56%，因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。其次，中国仍缺乏大型城市。虽然中国目前已有几个人口超过2,000万的特大城市，但只有23%的人生活在总人口超过100万的大城市，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。而且，中国房地产市场上居民杠杆率仍然非常低。中国居民仍处于“净债权”状态——居民总负债为GDP的40%，储蓄存款相当于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋价值三成左右，房贷约为居民可支配收入的30%。
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