媒体常有关于中国城市房地产泡沫的言论。近年我对这个问题感兴趣，与厦门大学王亚南经济研究院的牛霖琳教授共同研究。今年二月写了一篇文章，题为“供求决定的中国城市房产价格”，用经济学的基本原理解释了二十多年来中国城市房地产总体价格的大幅上升，而没有发现泡沫的影响。现在向大家报告。
先看理论。房产是人们需要用的耐用消费品。每年消费量是所有房子的使用量，而不是当年购买房子的数量。根据经济理论，消费量的需求q是由居民的收入y与房子的价格p来决定的。y的影响是正的，p的影响是负的。这里用的y与p是经过消费者价格指数调整后的实际收入和相对价格。如果只有通货膨胀发生，我们用的y与p不会增加来影响q。房屋的供应量等于它的消费量q。我们研究的城镇住宅是人均消费总量。供应是由建筑成本c与房屋价格p决定的。c的影响是负的，成本增加会减少供应；p的影响是正的，价格提高会增加供应。用简单的数学语言来描述，需求方程用y与p来解释q；供给方程用c与p来解释q。假定y与c是已知，这两个方程可以用来解释两个变量p与q。得到的结果p与q都是由y与c决定的。也可以说得到的结果是两个方程式：第一个用y与c解释p，第二个用y与c解释q。
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