2023年3月初，黑石集团一笔价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）出现违约，尽管该CMBS的底层资产远在芬兰，但仍然引起了市场对于美国商业地产市场的关注。此后，美国硅谷银行、签名银行、第一共和银行等中小银行接连出现危机，而中小银行对于商业地产的风险敞口较大（截至2023年2月，商业地产贷款在美国国内大型银行资产中的占比仅为6.5%，而在小型银行资产中的占比达到了28.5%）。考虑到银行业危机后信贷紧缩的压力（近两个月美国工商业贷款增速进一步放缓），美国商业地产市场与本轮中小银行危机可能会形成一定程度的共振。
那么，美国商业地产究竟如何？会否引燃经济金融危机？
一、当前美国商业地产市场确实开始出现转弱迹象
首先，美国商业地产空置率上升。新冠疫情爆发以来，美国商业地产空置率持续上升，由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%。尤其是，疫情后远程办公的兴起以及近期科技企业的“降本增效”，使得商业地产中办公楼的需求明显降低。商业房地产公司世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2022年四季度，全美办公室空置率升至30年新高的17.3%，其中硅谷所在地旧金山的写字楼空置率达到创纪录的27.6%，而疫情前这一数据仅为3.7%。
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