地产长周期拐点与萨默斯之问
不久前，美国前财长萨默斯接受媒体采访时表示，“中国经济总量将在某个时间点超过美国，当时这被认为是不言自明的，但是现在这一点不再这么明确”，他用2020年的中国经济类比1960年的苏联经济和1990年的日本经济——两者都被预测会超过美国但实际却没能实现超越。乍一看，受到防疫政策约束，当前中国经济增长虽然因为需求不足明显下滑，但是由人口结构、资本积累和产出效率决定的总供给却难说受到决定性影响。考虑到中长期的经济增长主要取决于总供给扩张的速度或者说潜在经济增速水平，萨默斯的评论似乎未能区分需求冲击和供给冲击的不同，显得过于悲观了。
然而，如果考虑到中国地产投资可能正在走过长周期拐点，笔者以为中国经济是否能够超过美国的不确定性可能确实明显上升了。从其他国家的经验观察，在地产需求出现明显转折的时刻，不仅仅意味着短期总需求的下滑，中期需求结构的调整，还可能伴随着长期潜在经济增速的超预期下行。在二十大正在召开之际，笔者以为执政者尤其需要注意加速推进经济结构改革、加强法治建设、改善民营企业家信心，才有助于中国经济避免重蹈苏联和日本经济的“前车之覆”。
地产需求可能走过长周期拐点
自2021年下半年以来，中国地产行业的形势急转直下。不仅仅销售面积、投资、新开工指标等出现了明显的负增长，地产债务危机也愈演愈烈。虽然地产需求端的政策持续调整，但是商品房销售却回升乏力。笔者以为，除了周期性的因素，一些趋势性的因素也不容忽视。
结合多方数据，笔者估计2020年底中国城镇人均住宅面积达到39.7平米。那么，未来中国还需要多少城镇住房？虽然住房需求与收入、房价、购房意愿都有密切关系，从不同因素出发估算的未来商品房的需求可能存在较大差异，但如果2030年中国人均住宅面积可以达到日本、法国和德国的平均水平，模型显示2021-2030年商品房平均销售大概是每年12-13亿平左右，这较过去五年17-18亿平的水平下降约30%。实际上2021年8月经年化调整之后的商品房销售面积已经跌到了12亿平米/年左右。