【编者按】当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第九篇。
在中国的房地产市场，有许多“说不清道不明”的陈规旧习。其中，城镇人口不允许到乡村买房租房，在现有的政策法规下似乎早已习惯成为“天经地义”。而与此成鲜明对比的是，中国的大中小各类城市，每年都以上千万人的规模，涌入大量的农村居民。这种单向流动的“独特风景”，构成了史上规模最大城市化的“中国特色”。
世界上几乎所有的国家，无论是发达国家还是发展中国家，无论是西方还是东方，都没有这种把城市居民“锁定”在城市居住的政府治理和政策法规。也从没听说和“见识”过堵截和禁止城市居民到乡村居住的法律条规和政府作为。相反，无论是从城乡人口科学均匀分布的角度，还是为了防止乡村的空心化，绝大多数国家都有意识的通过发展都市周边的小城镇和乡村，疏解城市过度的人口密度。
前两年，笔者在主笔江苏省十四五规划城乡融合课题前期重大课题研究时，曾经专门到欧洲和日本等发达国家了解他们的城乡情况。欧洲的德国法国荷兰比利时和瑞士等大国，除了巴黎这样的超大城市以外，大多数城市市区人口不多。如作为欧洲第一经济大国的德国，它最大的三大城市（柏林、慕尼黑和汉堡）人口总和也就700万左右，还不及南京一市。在德国，只有20%的人居住在人口超过10万的“大城市”，其余都生活在小城镇，其中生活在人口总数2万以下小城小镇及乡村的占了四成多。在德国成百上千人的村庄，真正务农的农民只有几个，一般少于村庄人口的百分之几，其他大多数都是在工作附近小城或大城市，居住在小镇或乡村。
在德国第六大城市斯图加特时，笔者专门在早高峰时到它的中央火车站去观察，这里上班上学的各种赶路人形成密集的人流。斯图加特市区本身60万人口不到，但每天有270多万的居民穿梭往来于大斯图加特地区大小城镇之间，在几十公里外的大城市或其他小城镇异地工作和异地上学都以习以为常。如果以人口计算，像斯图加特这样60万人口不到的城市甚至还比不上中国一些县级市，但就是这样小城，却了在全球都有很大影响的产业名城。不仅奔驰、保时捷、迈巴赫和甲壳虫在这里诞生，而且这里还有1500家中小企业和德国最密集的科研机构，全德约11%的科研成果均出自这里。
像德国这样的“大城市”之所以人口一般只有几十万，关键就是在城市工作学习的人大都居住在乡村小镇。他们不会因为“非农”而不能在乡村居住，恰恰相反，居住在乡村小镇的95%以上的人口都不是务农的农民。在这样背景下，德国城市化率依旧能高达80%以上，关键是把居住在乡村小镇的“非农人口”作为城市化的分子。
有人会说国际大都市或东亚国家等人口密集地方不会“人口郊区化”，举例最多的就是人口高达3700万的东京。笔者前两年在日本时就发现，其实东京都的人口只有1400万，比中国京沪广深都要少。而3700万人口则是指包括东京都以及加上千叶、神奈川、埼玉、茨城、群马、栃木、山梨等县形成的世界最大城市群——东京都市圈的人口总和。笔者在东京时曾专门选住在东京边上的横滨市，早上和当地赶往东京上班的乘客一起，乘坐轨道交通体验全球最大都市圈职住分离的早高峰。据了解，一半左右在东京工作学习的人都居住在东京都边上其他的城镇和乡村。