房地产

从秩序角度理解中国房地产泡沫

毛寿龙:房地产市场面对着高度行政化条件下成长起来的消费者、投资者,“野蛮生长”的多层次市场也深受政府秩序影响。

2016年,中国实体经济下行压力加大,但房地产依然火爆。房地产存在泡沫,投资有风险,很多专家都在提醒。

不过,房地产泡沫的原始秩序中的人们并不这样认为。首先,自从有商业性房地产开发以来,中国房地产一直在专家的泡沫论中迅速成长。每一次对投资有风险、房地产存在泡沫的提醒之后,反而是房地产泡沫的进一步飞速成长。这说明,现实的秩序,与专家笔下的专业理论和模型秩序是相反的。在消费者和投资者的原始秩序中,人们更愿意相信非专业或非模型的原始的直觉判断。

其次,自有商业性房地产开发以来,人们每一次持币观望,或者等着房价下跌的选择,都会迎来一次火爆的房地产涨价。人们每一次判断房地产涨疯了,然后选择清空房地产,拿着从没见过的大数额现金去投资不稳定的股市,或者其他金融产品,或者去投资大家所向往的、比房地产投资似乎更为道德的实体经济时,其结果都是一次次失望,因为非房地产的投资,都没有房地产的投资回报率高。

原始的心灵中,害怕房地产泡沫的破灭,但一次次房地产泡沫的坚定成长,反而使得坚定选择房地产的投资家变得越来越强壮。而实体经济的投资者,在边际回报率下降的情况下,反而因为有相关的房地产增值而获得了赢利的空间,尤其是通过现有增值资产获得资产抵押的债券融资和资产证券化后的股权融资,获得了更多的流动性,从而进一步扩大经营规模,降低运营成本,并在缺乏增值资产支撑的同行中胜出。这使得原始秩序的投资家们不仅直接投资房地产,更乐意享受高度泡沫化后现有房地产的流动性融资价值。

这说明,原始秩序的房地产投资家们得到了扩展的资本市场的支撑,而且金融杠杆不仅在房地产的一级和二级市场支撑了泡沫,更因金融市场里因泡沫化而获得高价值的房地产提供的信用的“野蛮增长”,而获得了快速增长。也就是说,高度扩展的资本市场,与高度原始却快速成长的房地产信用相互融合、相互支撑,共同构成了2008年世界金融危机之后中国房地产在一段时间消沉之后连续多年迅猛发展的秩序原因。

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