3月末，中国政府一反常态，在两天内连出“收缩土地供应并允许调整用途”、“降低二套房首付”、“减免二手房转让契税”等三大刺激楼市政策，这不仅意味着2009年12月“国四条”以来坚持5年多、史上最长的本轮楼市调控一夜之间宣告寿终正寝，而且本届政府上台一直强调的“保持定力、不搞强刺激”的经济政策主张也一下子发生了根本性的逆转。
中国房地产市场到底陷入了什么样的危局，才让政府这么不惜损害政策信誉也要大动干戈地救市不可，这些紧急救市政策到底能产生多大的楼市与宏观经济效果？本文提供一些初步的分析。
销售全面严重下滑
总体而言，当前中国房地产市场确实正处于一个非常危险的境地，房屋不仅短期内，而且在长期内都出现了严重过剩，随时可能引发金融的系统性风险和加速宏观经济的下滑。
2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，商品房销售额7.6万亿，同比下降6.3%。商品住宅市场的恶化程度大于非住宅市场，2014年商品住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%，商品住宅销售金额6.2万亿，同比下降7.8%。尤其进入2014年7月之后，商品房月度销售面积同比降幅明显放大，并且尽管地方政府在去年中期开始就采取各种方法的救市，包括全面放开限购和乃至收购闲置商品房做保障房，销售的颓势仍一直延续到2015年第1季度，未有根本好转。2014年7月到2015年2月的7个月中，有5个月的销售面积同比降幅超过两位数。
销售的压力很快传导到房价上。进入2014年的下半年。全国主要城市的房价全面出现环比下跌甚至同比下跌。到2014年12月，国家统计局统计的70个大中城市，有68个城市出现新建商品住宅价格同比下降。即使北京和上海房价永远不跌的神话也被打破。如北京和上海2015年2月的房价都已跌回到了2013年7月前的水平。而杭州的房价更只有2012年6月的水平，三年里停滞不前，而温州的房价更是2011年起就跌跌不停，如今已经跌去三成。
短期库存快速增加
在商品房销售量下滑的同时，潜在供给量却大量涌来。2015年2月末，全国商品房待售面积6.39亿平方米，同比增长24.4%；同期商品住宅待售面积4.21亿平方米，同比增长23.4%。房地产业界一般认为，待售面积除以销售面积的去库存周期不宜超过10-12个月。但2014年1月以来全国一线和二线重点城市商品房存量大多一直持续处于高位。一线城市中，广州相对安全一些，去库存周期通常在10-15个月，北京、上海和深圳在15上下波动，天津则最危险，去库存周期经常超过40个月，楼市出现崩盘的风险最大。二线城市，南京相对最安全，去库存周期超过10个月的时候不多，但其他二线城市去库存压力都较大，如苏州通常在15个月，武汉经常超过20个月，二线城市中楼市风险最大的是杭州，2014年中段一度达到40个月，后期在信贷和地方楼市政策刺激下去库存速度有所加快，曾下降到15左右，但近期又有明显反弹。2014年末的央行一系列信贷放松政策和地方纷纷救市的行为，曾经让部分城市的楼市去库存有所加快。但最新数据显示，2015年以来几乎所有重点城市的房屋去库存压力都出现反弹。