改革是硬道理,土地改革箭在弦上。
十八大报告中提出,“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”,征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。11月25日,重庆市市长黄奇帆提出,要发展资本市场、非银行类金融机构以及发展农村金融,解决广义货币发行量M2与GDP比例过高的金融堰塞湖。他特别提及,把中国9亿农民的2亿多亩宅基地按照使用价格计算,形成资产,农民将增加20多万亿元人民币的财产,中国实体经济增加20多万亿元的总量。
2亿多亩的宅基地形成20多万亿,资产价格并不算高,如果一亩地价格为50万元,资产价值就可以达到100万亿元,而黄奇帆先生所说的20多万亿,每亩价格仅为10万元出头,不贵。事实上,通过重庆的地票交易,完全可以实现20多万亿的目标,看来中国的货币发行量过大,可以通过盘活农民宅基地的办法,一洗了之。
我国目前最大宗的资产是土地,地方政府相当大比重的收入来自于土地交易,土地作为重要资源,天然具备成为资产的条件,只要能够交易就能够套现。
情况并非如此简单,盘活农村土地首先面临利益分配难题。地方政府的土地溢价主要来自于在征地与售地过程中的巨大差价,征地按农产品补偿,拍卖按工业或者住宅价格定价,土地改变性质后由企业或者开发商按照市场进行定价,根据不同的地块,可以以每亩几十万、上百万甚至上千万元的价格成交,集体土地征收的补偿明显偏低。
按照《土地管理法》的规定,中国现行的征地补偿费计算方式采用“产值倍数法”:征收土地补偿费为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍;安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍;其土地补偿费和安置补助费的总和按规定最高不得超过土地征用前3年平均年产值的30倍。随着地价上升、成本上升,目前一些地区的征用地补偿已经超过了三十倍。